Любая, даже самая маленькая квартира состоит из нескольких функциональных зон, которые отличаются по своему назначению и особенностям обслуживания: 

• В спальнях и гостиных можно жить на постоянной основе: это может быть индивидуальное жильё одного человека или общее помещение пары, а в случае с гостиной — всей семьи. 

• Кухни, ванные комнаты и санузлы предназначены для общего пользования.

• Балконы и террасы тоже используются всеми, и к тому же не отапливаются. 

• Гардеробные и кладовые могут быть общими или индивидуальными и обычно тоже не оснащены системами отопления. 

Эти нюансы имеют большое значение для учёта площади жилья в документации и, как следствие, влияют на многие важные аспекты: цену квартиры, расчёт коммунальных платежей, определение права семьи на некоторые льготы и так далее. 

Разбираемся, как рассчитываются разные типы площади квартиры и когда это важно учитывать. 

Чем различаются общая и жилая площадь квартиры 

Из чего складывается общая площадь квартиры 

Общая площадь квартиры — это сумма площадей всех её жилых комнат и вспомогательных пространств, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Из чего складывается жилая площадь квартиры 

Жилая площадь квартиры — это сумма площадей тех помещений, которые предназначены исключительно для проживания людей. То есть при её подсчёте учитываются только комнаты, где люди могут спать, отдыхать или работать: 

• Спальни.
• Детские.

• Гостиные. 

• Кабинеты. 

Кухонные зоны, ванные комнаты, туалеты, балконы, лоджии, коридоры и другие вспомогательные помещения при расчёте жилой площади не учитываются, так как не предназначены для постоянного проживания. Размеры этих помещений должны соответствовать установленным государственным нормам.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Читать статью

Государственные нормы площади

Государство устанавливает определённые нормативы, касающиеся минимальных размеров жилых и нежилых помещений в квартире. Они призваны обеспечить комфортные условия жизни и предотвратить чрезмерные нагрузки на инфраструктуру здания. 

Минимальные размеры помещений в квартире: 

1. Жилые комнаты. Согласно санитарным нормам, размер одной жилой комнаты должен быть не менее 8 кв. м, если речь идёт о спальне, и не менее 14 кв. м в случае общей комнаты в однокомнатной квартире. 

2. Санузлы. Минимальный размер санузла без ванной или душевой кабины составляет 1,5 кв. м. Если санузел совмещённый — 2,75 кв. м. 

3. Кухни. Минимальный размер кухни варьируется в зависимости от типа планировки, но обычно начинается от 6 кв. м — это минимум для кухонной зоны в кухне-столовой. Отдельная кухня не должна быть меньше 8 кв. м. 

4. Прихожие/коридоры. Минимальная ширина коридора должна составлять не менее 90 см, чтобы можно было свободно передвигаться и разместить мебель. Общая площадь не регламентируется. 

Эти нормы помогают застройщикам спроектировать комфортное и безопасное жильё.

Почему важно знать соотношение жилой и общей площади

Это необходимо для понимания некоторых юридических аспектов, а также для того, чтобы использовать квартиру рационально и экономить на её эксплуатации.

Юридические аспекты

Оформление сделок. При заключении договоров купли-продажи, дарения или наследования квартиры в документах указывается, в том числе, жилая площадь. Это помогает точно описать объект. Ошибки могут привести к спорным ситуациям и необходимости вносить изменения в документы.

Получение жилья от государства. Жилую площадь имеющейся квартиры учитывают при расселении аварийного фонда, а также при выделении жилья льготникам по договорам социального найма.

Соблюдение прав детей. Жилплощадью интересуются органы опеки при проверке условий содержания ребёнка или при одобрении сделки на продажу квартиры. 

Выплаты и льготы. Жилую площадь учитывают при определении размера соцвыплат на жильё или площади предоставляемой квартиры, а также при назначении некоторых субсидий на оплату ЖКУ. 

Разрешение на перепланировку. Любое изменение конфигурации квартиры должно соответствовать строительным нормам и правилам, которые регулируют соотношение жилой и общей площади. Несоблюдение этих требований может привести к отказу в выдаче разрешения или штрафам.

Экономическая составляющая

Оценка стоимости. Рыночная цена недвижимости зависит, в том числе, от её жилой площади: чем она больше, тем выше стоимость жилья. Чтобы точнее определить реальную цену квартиры, нужно знать её жилую площадь.

Оцените квартиру бесплатно с помощью сервиса «Мой дом»

Подробнее

Коммунальные платежи. Некоторые коммунальные услуги могут рассчитываться по размеру жилых помещений — это, например, плата за содержание общего имущества или отопление, если в доме нет счётчиков.

Налоги. От общей площади квартиры зависит размер налога на имущество, который приходится платить её владельцу. 

Практическое использование

Планирование интерьера. Знание жилой площади позволяет эффективно использовать пространство при планировании интерьера. Вы сможете определить, сколько мебели поместится в комнатах, где лучше разместить технику и удобно ли будет перемещаться по квартире.

Удобство проживания. От жилой площади зависит, сколько людей сможет комфортно сосуществовать в квартире. Если она маленькая, то жить там втроём или вчетвером будет проблематично.

Как посчитать общую площадь квартиры 

Эти данные можно найти в выписке из ЕГРН или в договоре долевого участия. Но помните, что в ДДУ общая площадь может быть немного больше за счёт включения балконов и террас. 

Какие помещения считаются жилыми и какова их площадь, можно узнать из технической документации, например, посмотреть в выписке из БТИ. 

БТИ: что это и какие документы выдаёт

Узнать

Определить общую площадь квартиры можно и самостоятельно: она складывается из площадей всех помещений внутри неё, независимо от их назначения. Пространство, которое занимают стены и перегородки, при этом тоже учитывается. 

Шаги для расчёта:

1. Замеры помещений. При помощи рулетки или дальномера определите и запишите длину и ширину каждой комнаты. Если помещение сложной, непрямоугольной формы, условно разделите его на более простые фигуры и посчитайте площадь каждой по отдельности.
2. Расчёт размеров каждого помещения. Умножьте длину каждого помещения на его ширину. В результате вы получите площадь каждой комнаты в квадратных метрах.
3. Суммирование. Сложите размеры всех помещений — это и будет общая площадь квартиры.

Приведём пример расчёта общей площади. 

Предположим, у нас есть квартира с такими параметрами:

1. Комната 1: длина — 4 метра, ширина — 3 метра.
2. Комната 2: длина — 5 метров, ширина — 4 метра.
3. Кухня: длина — 3 метра, ширина — 2 метра.
4. Ванная комната: длина — 2 метра, ширина — 1,5 метра.
5. Туалет: длина — 1 метр, ширина — 1,5 метра.
6. Коридор: длина — 5 метров, ширина — 1,5 метра.

Теперь рассчитаем площадь каждого помещения:

1. Комната 1: 4 × 3=12 кв. м.
2. Комната 2: 5 × 4=20 кв. м.
3. Кухня: 3 × 2=6 кв. м.
4. Ванная: 2 × 1,5=3 кв. м.
5. Туалет: 1 × 1,5=1,5 кв. м.
6. Коридор: 5 × 1,5=7,5 кв. м.

Теперь сложим все полученные значения: 12 + 20 + 6 + 3 + 1,5 + 7,5 = 50 кв. м.

Итак, общая площадь квартиры составляет 50 квадратных метров.

Налог на недвижимость: кто, сколько и когда должен платить

Читать

Полезная, приведённая, проектная и фактическая площадь

Помимо общей и жилой площади в документах на квартиру можно встретить и такие термины, как полезная, приведённая, проектная, фактическая площадь. Давайте разберёмся, что они означают. 

Полезная площадь — это суммарная площадь всех внутренних и наружных помещений квартиры, которые могут использоваться для каких-либо целей:

• всех жилых комнат;

• вспомогательных помещений — кухни, ванной, туалета, прихожей, гардеробных, кладовых;

• коридоров и холлов;

• балконов, лоджий, веранд и террас. 

Таким образом, полезная площадь квартиры может быть больше её общей площади. 

Общая приведённая площадь используется при расчёте стоимости квартир в новостройках. Она складывается из общей площади квартиры, а также площади балконов, лоджий и террас, но с учётом установленных законом понижающих коэффициентов. 

Вот эти коэффициенты: 

1. Для балконов и террас — 0,3. 

2. Для лоджий — 0,5.

3. Для веранд — 1,0. 

Однако договором долевого участия применение понижающих коэффициентов, может быть не предусмотрено, и тогда стоимость квартиры несколько увеличится. Но при этом в ЕГРН всё равно будет указана только общая площадь объекта — без учёта балкона, лоджии и так далее.

Проектная площадь квартиры — та, которая рассчитана на этапе проектирования дома. Именно её указывают на планировках и часто — в ДДУ, если застройщик не использует общую приведённую площадь.

Проектная площадь включает в себя размеры всех помещений, запланированных архитектором, но по итогам строительства может измениться как в меньшую, так и в большую сторону из-за погрешностей во время работ или внесённых в проект изменений. 

Фактическая площадь. В законодательстве такого термина нет, но он активно используется застройщиками. Фактическая площадь — это реальные размеры всех помещений в новой квартире после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. 

По сути, этот термин означает то же самое, что и общая площадь — окончательный размер квартиры, только пока ещё не зафиксированный нигде, кроме акта приёма-передачи жилья. 

Таким образом, для одной и той же комнаты можно рассчитать несколько вариантов площади:

Резюмируем 

При расчёте площади квартиры важно различать её основные виды. Это поможет при покупке, продаже, перепланировке и юридическом оформлении жилья.

1. Жилая площадь включает только комнаты, предназначенные для проживания: спальни, детские, гостиные и кабинеты. В неё не входят кухни, санузлы и вспомогательные помещения. 

2. Жилая площадь влияет на право получения социальных выплат, субсидий и жилья по договорам найма, а также учитывается при проверках органами опеки. 

3. Общая площадь охватывает всё пространство квартиры, за исключением балконов, лоджий и террас. 

4. Общая площадь определяет стоимость квартиры, налог на имущество и некоторые коммунальные платежи. 

5. В ДДУ балконы, лоджии и террасы могут включаться в общую площадь — с понижающими коэффициентами либо без них. Но их всё равно не будут учитывать при регистрации квартиры в Росреестре.

6. Полезная площадь учитывает, в том числе, внешние помещения — лоджии, балконы, террасы и веранды. 

7. Приведённая и проектная площади помогают при расчёте стоимости недвижимости.